Chắc hẳn các chủ đầu tư hay các thợ xây dựng đã rất quen thuộc với khái niệm khoảng lùi xây dựng. Khoảng lùi xây dựng tồn tại bởi yêu cầu bắt buộc với quá trình thi công, xây dựng. Trong một số trường hợp, khi xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác cần phải bảo đảm về khoảng lùi xây dựng. Nói cách khác, có những công trình không được xây sát chỉ giới đường đỏ. Dù vậy, hầu hết những người ngoài ngành còn khá mơ hồ về thuật ngữ khoảng lùi xây dựng này. Vậy khoảng lùi xây dựng có nghĩa là gì? Khoảng lùi trong xây dựng được quy định như thế nào?
Table of Contents
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Trong đó:
– Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Xem xét ở phạm vi đô thị thì chỉ giới đường đỏ là bao gồm toàn bộ lòng đường, bó vỉa hè và vỉa hè.
Thông thường, chỉ giới đường đỏ (còn gọi là lộ giới) có khoảng cách rộng hơn so với chỉ giới xây dựng ở các công trình tùy theo yêu cầu quy hoạch. Tuy nhiên, một phần không gian như ô văng, ban công hay mái hắt được phép nhô ra khỏi phạm vi chỉ giới đường đỏ. Lúc này, chỉ giới xây dựng sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới xây dựng cũng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ.
– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên chính thửa đất (Luật Xây dựng 2014).
Quy định về khoảng lùi xây dựng
Ở đô thị
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng bên dưới:
| TT | Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
|
< 19 |
19 ÷ < 22 |
22 ÷< 28 |
≥ 28 |
||
|
1 |
< 19 |
0 |
03 |
04 | 06 |
|
2 |
19 ÷ <22 |
0 |
0 |
3 | 06 |
|
3 |
≥ 22 |
0 |
0 |
0 | 06 |
Theo đó:
- Với lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng có chiều cao không quá 22m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
- Với công trình cao đến 3m thì phải chừa khoảng lùi 3m tính từ vỉa hè.
- Với công trình cao từ 28m trở lên thì phải chừa khoảng lùi tối thiểu 6m.
- Nếu lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên và công trình xây dựng cao đến 28m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
- Với công trình từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng phải chừa là 6m.
- Với tổ hợp công trình có phần đế và tháp cao phía trên thì quy định về khoảng lùi công trình sẽ được áp dụng riêng cho phần đế và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (hay cốt vỉa hè).
Ở nông thôn
Quy định về thi công xây dựng ở nông thôn sẽ có sự khác biệt so với đô thị. Chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của ngôi nhà đó. Cụ thể:
- Với công trình nhà ở kết hợp hoạt động sản xuất nông nghiệp thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.
- Với nhà ở thuộc khu vực trung tâm của xã thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 1,5m.
- Với nhà ở thuộc khu vực điểm dân cư thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.
Khoảng lùi xây dựng đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Với các công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô có diện tích từ 3.000m2 trở lên, mật độ xây dựng thuần tối đa cần được xem xét dựa vào vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất. Đồng thời phải được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Mặt khác, vẫn cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, khoảng lùi công trình; đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định và mật độ xây dựng phù hợp với quy định.
Với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp được xây dựng trên lô đất có diện tích dưới 3.000m2 thì sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định. Phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%. Tuy nhiên cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà. Đồng thời đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.
Điều kiện xây dựng
Để được nhà nước cấp phép xây dựng thì chủ đầu tư và người dân phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:
Phải có giấy chứng nhận sử dụng đất phù hợp. Trong trường hợp nếu xin cấp phép xây dựng nhà nhưng lại xây dựng công trình thì sẽ bị ngừng công trình ngay lập tức tước giấy phép thi công.
Trong quá trình thi công phải đảm bảo an toàn cho môi trường và người dân xung quanh; chống cháy nổ, độc hại đến các công trình xung quanh đặc biệt là cơ quan an ninh và các khu vực quốc phòng.
Quy định về khoảng lùi xây dựng nhằm đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh. Đồng thời cũng đảm bảo tính an toàn cho chính ngôi nhà. Vì thế, mỗi cá nhân cần thực hiện nghiêm túc các quy định về khoảng lùi khi tiến hành xây dựng nhà ở hay các công trình khác. Hy vọng qua những thông tin chia sẻ về khoảng lùi xây dựng trên đây, bạn đã nắm được phạm vi xây dựng được phép cho công trình của mình như thế nào. Từ đó, bạn sẽ tránh được việc xây dựng sai luật để không bị xử phạt đáng tiếc.
